La dación en pago ahora está muy de moda. Sin embargo, quienes lo proponen no saben las consecuencias nefastas que de ello conllevaría (la dación en pago fue la chispa que hizo saltar la crisis de la subprime allá por el año 2007).
Lo primero es hacer una pequeña introducción sobre el contrato de préstamo hipotecario, explicando brevemente sus características más singulares.
Veamos. Un préstamo hipotecario es una especialidad del contrato bancario de préstamo de dinero. La especialidad únicamente reside en que es un préstamo que además de tener la garantía personal del patrimonio del deudor (como cualquier contrato general, que no tenga el carácter de subordinado), tiene una garantía real o inmobiliaria.
El préstamo bancario es aquel contrato por el cual la banca se obliga a entregar dinero al cliente, quien se obliga a pagar intereses y a restituir la suma recibida en el plazo pactado. Es una de las formas que utilizan las entidades de crédito para dar empleo a los fondos recibidos del público. Es una operación activa mediante la cual la entidad de crédito transmite la propiedad del dinero para su utilización temporal por el prestatario.
El préstamo bancario es una figura general de la contratación financiera de la cual han ido surgiendo figuras especiales. La existencia de garantías específicas asociadas a la operación de préstamo hace surgir figuras autónomas que cuentan con su propio régimen jurídico. Siendo la principal garantía en el ámbito financiero la garantía real, no debe sorprender que sea en el préstamo real donde surjan estas figuras especiales, como el anticipo bancario o el préstamo hipotecario.
La interposición en el crédito que realiza la banca, dando empleo a fondos ajenos, se ve reforzada mediante la exigencia de garantías del reembolso de los créditos concedidos. Estas garantías suelen adoptar la forma de cláusulas predispuestas en los contratos por las entidades de crédito.
Complementarias de las garantías personales o sin relación alguna con las mismas, las entidades bancarias suelen exigir a sus clientes y para garantizar el cobro de sus créditos.
Las garantías reales generan el fenómeno de la reipersecutoriedad, un determinado bien queda sujeto al cumplimiento de la obligación garantizada, de suerte que, vencida ésta, puedan ser enajenadas las cosas en que consista la prenda o hipoteca para pagar al acreedor. Los caracteres generales de las garantías reales son los siguientes:
Ø Tienen causa garantizadora. Se tipifica como requisito esencial del contrato que se constituya la garantía para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
Ø La cosa afectada debe ser propiedad del que la empeña o hipoteca y que éste tenga la libre disposición de sus bienes o, en defecto, autorización legal.
Ø No son traslativas de la propiedad. Pues el acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.
Ø Producen el efecto de la reipersecutoriedad.
Ø Son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor.
Respecto de la forma, la hipoteca es de forma constitutiva, pues es indispensable para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad, motivo por el cual será necesario el otorgamiento de escritura pública, como señala el artículo 145.1 de la Ley Hipotecaria.
En la hipoteca se produce una relación jurídica constitutiva de un complejo formado por la unión de un crédito o débito personal y un derecho real o gravamen, cosa que no ocurre con los derechos reales que no sean de garantía, ya que en ellos no existe fundamentalmente débito u obligación personal. Esta complejidad de elementos que caracteriza al crédito hipotecario hace que sean, consiguientemente, muy complicados los efectos que dicha relación produce, y que afectan no sólo al elemento real, sino también al obligacional o de carácter personal.
El acreedor hipotecario tiene derecho, en la relación jurídica entre acreedor y deudor y con respecto a terceros:
Ø El de instar la enajenación del inmueble para hacer efectivo su crédito, aunque dicho inmueble haya pasado a poder de un tercero, lo que se convierte en derecho de persecución.
Ø El derecho de enajenar, en todo o en parte, su crédito hipotecario. Lo que se denomina ius disponendi.
La hipoteca es un derecho de realización del valor y es por ello nulo radicalmente el pacto en virtud del cual el acreedor se apropie del bien hipotecado en caso de impago. Ha de procederse a realizar su valor a través de los cauces marcados por el legislador.
(Continuará)
JIV
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