SOBRE LA NACIÓN EN PAGO (y III)

Por último, desde un punto de vista más financiero se va a tratar de explicar como funciona un préstamo, para que se entienda su mecánica.

Cuando una entidad de crédito realiza una operación crediticia, ésta cede dinero a un tercero, y como consecuencia del coste de oportunidad (por disposición de este dinero) va a cobrar un tipo de interés.

Este tipo de interés tiene una base mínima (el tipo de interés, como coste de oportunidad) y una llamada prima de riesgo. Esta prima de riesgo depende de diversos factores:

Ø      De la capacidad del prestatario en la devolución del préstamo. Esto es, de la posibilidad de impago o default.

Ø      De la existencia de colaterales o mitigadores del riesgo que sirvan de garantía en caso de impago o de incumplimiento contractual por parte del prestatario.

Ø      De otros factores. Tales como: la inflación, o el entorno económico, por ejemplo.

El segundo factor (por lo que toca explicar) implica una reducción de la prima (al mitigar el riesgo de crédito que toda operación conlleva). 

¿Cuál es la efectividad de una garantía? O mejor ¿Cómo puede una garantía mitigar el riesgo? Pues bien, todo depende (de una manera muy resumida) de lo que represente el valor de la garantía (a valor de tasación) en relación con la cuantía del préstamo. Me explico.

Lo ideal es que el valor de la garantía cubra la totalidad del préstamo. El problema radica en que cuando se contrata un préstamo hipotecario, la entidad de crédito utiliza a una empresa de tasación (normalmente dependiente suya) que valora el bien normalmente por un valor ligeramente superior al mercado. A cambio, el tipo de interés es mucho más bajo que en otros países (que tienen tipos hipotecarios de dos cifras).

Sin embargo, cuando los precios de los activos que se dan en garantía caen por debajo del valor de tasación es cuando surge el problema. Pues, en efecto, realizando la garantía la entidad se encuentra con que no ha recobrado todo el dinero prestado y, en aplicación del artículo 1911 del Código Civil, el prestatario sigue debiendo por la diferencia.

A pesar de que la conducta de la entidad a mi juicio no es correcta, pues el valor de mercado debe ser tasado por una entidad independiente a las partes contratantes (lo que debería reformarse de forma inmediata), generalizar el sistema americano no sería beneficioso para los prestatarios, pues aumentaría el coste financiero del préstamo; y tampoco seria beneficioso para las entidades de crédito, pues convertiría a la garantía en un elemento de riesgo y no en un mitigador del mismo, por lo que el interés exigido por las entidades aumentaría considerablemente.

Los “indignados” o plataformas antidesahucio no pretenden solucionar el problema. Es más, a mi juicio, lo que intentan conseguir es provocar un tremendo agravio comparativo con millones de personas que, sin ser económicamente potentes, miraron muy bien qué hipoteca pedían y a qué se obligaban y se han esforzado al máximo para ir pagando sin demora (utilizando colchones para momentos de crisis, siendo responsables). Y además, impedirían que jóvenes puedan acceder a una vivienda en propiedad.

El gobierno, por su parte, debería reformar el régimen de grupos de entidades de crédito, impidiendo que entidades de tasación (cuya obligación es valorar objetivamente los activos que le son presentados para ello) estén vinculadas a las susodichas entidades de crédito. Así el valor de la garantía no estará artificialmente inflado.

Por otro lado, debería de proponer otras cosas para casos extremos: aplazamiento del pago durante un plazo, reducción de las cuotas, computabilidad de intereses como cuota de amortización del capital o la inembargabilidad de la vivienda (si es primera o única) durante un plazo. Pero sólo para casos extremos: que la familia no tenga ingresos (o mejor dicho, que todos sus miembros estén en el paro, independientemente de que cobren o no una prestación por desempleo); ya que en caso contrario se podrían generalizar fraudes y producir que la garantía no sirva para mitigar el riesgo, y que consecuentemente las entidades de crédito no acepten la vivienda como garantía (como pasa en países como Argentina).

El peligro de todas estas reformas es el siguiente. Cerrojazo al crédito de las familias y la imposibilidad de acceder a una vivienda (pues en España el mercado de alquiler de vivienda es manifiestamente deficiente, sobre todo por el lado de la oferta).

Así que en estos aspectos no podemos cegarnos por unos casos extremos y generalizar, pues podemos agravar el problema que pretendíamos solucionar.

JIV

P.D.- 

Triste día el de hoy. 

Empañado de vergüenza este porque en la agenda del Gobierno de la Nación, hasta el sábado, no figuraba la asistencia del presidente ni de ninguno de sus ministros a los actos de homenaje a las víctimas. Finalmente nuestro gallardo ministro de Justicia sí acudirá al acto convocado por dos asociaciones en el Bosque del Recuerdo de El Retiro. Una cosa así sería impensable en Estados Unidos, su presidente acompañado de todo el Gobierno recuerda en un acto solemne a sus compatriotas muertos en los atentados del 11 de septiembre.

Los sindicatos no han demostrado mucha sensibilidad, sino todo lo contrario. El año tiene 365 días, pero han decidido convocar una jornada de protesta contra la reforma laboral precisamente hoy, 11-M. Un grave error sólo comparable al cometido por la Comunidad de Madrid que, al enterarse de la convocatoria sindical, suspendió los actos de conmemoración del 11-M y los trasladó al lunes 12 (o sea, mañana). Una decisión incomprensible que jamás habría tomado el alcalde de Nueva York por los manifestantes de 'Occupy Wall Street'. Tampoco ningún dirigente del PSOE tenía en la agenda acudir a las conmemoraciones del 11-M. 

Es como si los políticos temieran al recuerdo de una tragedia que, para desgracia de todos, abrió una sima entre españoles que aún no se ha cerrado, según parece. El Bosque del Recuerdo con sus 191 cipreses se ha quedado tan solo como los muertos dentro del tren aquella mañana.