SOBRE LA NACIÓN EN PAGO (II)

Tras una breve exposición jurídica del contrato de préstamo hipotecario vamos a poner algo de orden en la dación en pago. Esta situación solo se produce en caso de incumplimiento del deudor. 

Sin embargo es curioso que bastantes periodistas confunden el desahucio con impago de crédito hipotecario. El desahucio sólo opera en caso de arrendamiento de vivienda cuando se dan unas causas legales, especialmente por impago del arrendatario. Sin embargo, el procedimiento del desahucio es un proceso largo, desde que el acreedor demanda y el juzgado en comisión ejecuta la sentencia condenatoria. Incluso hasta el último momento se puede enervar el desahucio, presentándose el deudor a pagar o consignar las rentas debidas, de las que el arrendador se ha visto privado cuando quizá las necesitaba.

Hay quien no paga porque no puede (situación dolorosamente creciente en nuestros días), pero hay también quien no paga porque no le da la gana, porque no quiere y porque sabe de sobra que desde que deja de pagar hasta verse realmente amenazado de desalojo puede pasar un buen número de mensualidades (de los “okupas” mejor no hablamos, ése es un fenómeno más penal que civil) sin pagar a quien quizá necesita esas cantidades (o solamente por la buena fe del tráfico jurídico mercantil).

Analicemos ahora la cuestión del impago en caso de préstamo hipotecario. No es lo normal que ante un plazo el deudor pierda el inmueble en cuestión de días. Otra cosa distinta es que las entidades de crédito (tal y como vienen definidas en el Real Decreto Legislativo 1298/1986) pongan en marcha su maquinaria para ejecutar la garantía.

Sin embargo esto tampoco es lo normal; pues a las entidades de crédito no les interesa quedarse con las garantías, pues son entidades financieras no inmobiliarias y no saben gestionar de forma eficiente estos activos.

Esto se demuestra en los siguientes datos. Las ejecuciones hipotecarias experimentaron en nuestro país una importante reducción en el tercer trimestre del 2011. Según se desprende del informe Datos sobre el efecto de la crisis en los órganos judiciales elaborado por el Consejo General del Poder Judicial, en los Juzgados de Primera Instancia y en los Juzgados de Primera Instancia e instrucción ingresaron 14.894 ejecuciones, lo que supone un descenso del 23,1 por ciento. Ahora bien, suponiendo que en el último trimestre de 2011 se hubieran incoado otros 14.894 procedimientos hipotecarios, es de recordar que el número de nuevos parados en ese trimestre de 2011 fue de 295.300 con un incremento, también en ese trimestre, de 149.800 hogares o familias con todos sus miembros en paro. 

Por tanto, por mala y trágica que sea la situación de los parados, que lo es, no se puede establecer una correlación entre paro e impago de crédito hipotecario y, menos aún, entre paro y quedarse enseguida en la calle por culpa de la entidad de crédito.

Ahora viene el Ministro de Economía y Competitividad y pone sobre el tapete de la opinión pública la dación en pago, es decir, que el crédito hipotecario se considere saldado con la entrega al acreedor, el banco, de la vivienda (o el inmueble) hipotecado, fuera claro está, de créditos que se hubiesen concedido ya o en el futuro se concediesen con previsión de la dación en pago. 

Pues a pesar de que se me critique, no acabo de entender la exhortación ministerial. Porque si a alguien que pidió y logró un crédito con la garantía de la hipoteca de su vivienda salda su deuda con la dación en pago, lo que ocurre en el 100% de los casos es que pierde su vivienda, que la pierde por la deuda que debe, que es justo lo que se ha dicho que se pretende evitar.

La figura de la dación en pago está muy bien para el individuo o la familia en grandes apuros sólo con dos requisitos: primero, que puedan irse a vivir a otro sitio y, segundo, que deban al banco más de lo que vale la casa realmente. Así, la deuda se cancela por un valor inferior. La dación no es un buen negocio cuando el deudor no tenga a donde mudarse, más le valdría vender la vivienda con la carga de la hipoteca o constituir con la entidad de crédito la llamada hipoteca inversa (la entidad se queda en propiedad con la vivienda a cambio de un derecho de usufructo de la vivienda y de una renta anual). 

Sin prueba de un grave infortunio del deudor la generalización de la dación en pago se prestaría a toda clase de abusos. Por no hablar del tremendo agravio comparativo con millones de personas que, sin ser económicamente potentes, miraron muy bien qué hipoteca pedían y a qué se obligaban y se han esforzado al máximo para ir pagando sin demora (utilizando colchones para momentos de crisis, siendo responsables). 

De todo lo dicho se explica comprensiblemente que el Ministro de Economía y Competitividad se ha limitado a sugerir y a exhortar a las entidades de crédito. Porque establecer legalmente la dación en pago para créditos obtenidos sin ese pacto es asunto muy complicado y sensible. El legislador tendría que pasar por encima de la legislación, sobre todo, del Código Civil. Y, habría que dejar sin efecto una norma tan importante como el artículo 1911 del citado código: “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.” 

Esta norma significa que la imposibilidad de pagar ahora todo lo que se adeuda no exime de pagar en el futuro, cuando se pueda (y si se puede). Suena bastante razonable, Por eso, se me ocurre que si de lo que se trata es de no ahogar al que no puede pagar el crédito hipotecario, podrían manejarse otras ideas relacionadas con el aplazamiento o la moratoria o la posibilidad de modificación del contrato inicial, así como de elevar legalmente las cuantías inembargables de sueldos, salarios y retribuciones de toda clase.

Con estas ideas lo que se pretende es dar seguridad al acreedor y conseguir unas condiciones asumibles económicamente por el deudor. Saliendo todos ganando.

La solución del Gobierno, por tanto, va por buen camino pero no es suficiente. Es necesario algo más. Estaremos pendientes y a la espera de cómo se desarrollan los acontecimientos. 

Hasta aquí, una explicación jurídica. En una próxima entrega se explicará los posibles efectos negativos en el ámbito financiero en caso de generalizarse la dación en pago.

JIV